Une clause d’échelle mobile au sein d’un bail commercial correspond à un accord entre le locataire et le bailleur sur l’indexation du loyer.
La clause d’échelle mobile, mentionnée à l’article L145-39 du Code commerce permet une révision automatique du loyer au cours du bail selon une périodicité fixée.
Dans un bail commercial, le bailleur et le locataire peuvent stipuler une clause dite d’échelle mobile, cela permettra la révision automatique et de plein droit du loyer sur une base périodique et sur la base d’une indexation sur un indice de référence.
Le principe d’automaticité de l’indexation est un des critères de la clause d’échelle mobile : la clause d’indexation s’appliquera de plein droit sans aucune formalité nécessaire. Le bailleur n’aura pas besoin d’envoyer de demande d’application de l’indexation au locataire, si une clause d’échelle mobile est prévue dans le bail commercial
Les indices autorisés pour l’indexation du loyer sont : ICC, ILC, ILAT. Il faut donc que l’indexation du loyer ait lieu conformément à ces données publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
L’indice doit avoir un rapport direct avec l‘activité d’une des parties du bail commercial et il est interdit d’utiliser un indice qui n’est pas en rapport avec une activité. L’indice choisi par les parties permettra de faire varier le loyer, à la hausse ou à la baisse.
Pour éviter toute confusion avec la révision triennale légale, il est conseillé de faire référence au caractère automatique de la clause d’échelle mobile au sein d’un bail commercial.
De même si la clause renvoie aux dispositions légales applicables, elle risquera d’être qualifiée de révision triennale légale et non de clause d’échelle mobile.
La révision triennale est légale et non conventionnel, elle est prévue par la loi, et concerne une périodicité de trois ans.
Depuis la loi Pinel, à compter du 1er septembre 2014, pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés, les parties ne peuvent se référer qu’à deux indices pour les révisions légales triennales :
- ILC : l’indice des loyers commerciaux, pour les activités commerciales ou artisanales ;
- ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires, pour les activités tertiaires, les activités industrielles, etc.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas excéder 10% du loyer en cours.
Pour ne pas être remise en cause, la clause d’échelle mobile devra être expressément écrite, claire et précise. Il sera indispensable de préciser les modalités de calcul, c’est-à-dire, l’indice de référence et l’indice de comparaison.
La validité d’une clause d’échelle mobile s’apprécie au jour de la signature du bail commercial.
