Un fonds de commerce se compose d’éléments corporels et incorporels.

Concernant les éléments incorporels, nous trouvons le droit au bail, c’est-à-dire le contrat de location du local, le nom commercial de la société, l’enseigne, les autorisations administratives et les droits de propriété (marques déposées, brevets, etc.). Ces éléments bien qu’incorporels font partie de la négociation.

Les éléments corporels ce sont tous les équipements du local tels que les machines, le mobilier, les outils.

Les marchandises peuvent être incluses ou non dans le fonds de commerce, il est nécessaire de procéder à un inventaire pour en connaître la valeur.

Un fonds de commerce possède de nombreux éléments qui peuvent faire partie de la négociation de la cession comme les créances liées à l’exploitation, les dettes, ainsi que tous les documents comptables et les murs du magasin.

Les deux parties peuvent librement négocier la vente de tout ou partie de ces éléments. Attention, toutefois car le transfert des créances peut être soumis à des procédures encadrées par la loi.

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D’après la loi Grenelle II, le but du bail vert est de réduire l’impact environnemental d’un bâtiment de 38% d’ici 2020.

Avec le bail vert, le bailleur et l’acquéreur doivent se communiquer les informations relatives aux consommations énergétiques des locaux. De plus, le preneur doit laisser l’accès au bailleur pour que celui-ci réalise des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Cette réglementation permet aux parties d’établir le bilan de la performance énergétique et environnementale des locaux et de fait elle incite à améliorer ce compte-rendu par le biais d’un plan d’action.

Le plan d‘action peut permettre l’amélioration de la performance énergétique et environnementale grâce à des travaux d’aménagements, une réduction de la consommation d’eau, de la consommation directe et indirecte d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

Le bail vert est positif aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. En effet, cela permettra au propriétaire de valoriser son bien en lui attribuant une bonne empreinte énergétique avec un enjeu de responsabilité sociale d’entreprise. Cela représentera aussi des économies d’énergies et un confort de vie amélioré pour le locataire et son personnel.

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Un organisme compétent achète pour le compte de l’entreprise le bien immobilier convoité et lui loue. Le loyer et la durée du contrat sont librement prévus par les parties et il est obligatoire de prévoir les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié.

Tous les immeubles et locaux, qu’ils soient anciens, neufs, à rénover ou à construire peuvent être concernés par le crédit-bail.

Les organismes compétents sont les banques commerciales et les sociétés financières spécialisées en crédit-bail immobilier.

Le crédit-bail immobilier comporte un contrat de location d’un bien immobilier à usage professionnel et il est assorti d’une promesse unilatérale de vente que l’entreprise peut accepter à l’issue de la location.

A l’échéance du contrat, trois choix sont possibles :

1. le crédit-preneur lève l’option d’achat et devient propriétaire du bien. (La valeur du local tiendra compte des loyers déjà versés par l’entreprise).
2. le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et restitue le bien au crédit-bailleur,
3. le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et reprend le bien en location avec l’accord du crédit-bailleur.

Cette solution de financement reste encore peu utilisée par les entreprises.

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C’est un élément essentiel de son fonds de commerce et il est donc légitime de lui laisser la possibilité d’en disposer librement.

Cependant, le bailleur dispose d’un droit de regard sur le futur acquéreur. Il peut participer à la cession d’un bail commercial grâce à la clause d’agrément.

Des clauses pour restreindre le droit de céder le bail peuvent être mise en place par le bailleur et le locataire mais celles-ci ne doivent pas empêcher le locataire de céder son bail à l’acquéreur potentiel du fonds de commerce.

L’obligation d’obtenir l’accord préalable du bailleur est prévue par les parties lors de la rédaction du bail commercial. Avec la clause d’agrément, le bailleur peut s’assurer que le repreneur lui convient et que celui-ci remplit les conditions de solvabilité et de fiabilité demandées. Il garde un contrôle sur la cession du bail. Si le bailleur a un motif légitime, il peut refuser ladite cession. Suite à ce refus, le locataire peut s’adresser aux juges qui peuvent autoriser la cession et dans certains cas accorder des dommages et intérêts.

La clause d’agrément a tout de même une limite. En effet, si le locataire part à la retraite et si l’activité envisagée est compatible avec les caractéristiques de l’immeuble, le bailleur qui dispose d’un droit de priorité doit accepter la cession s’il ne souhaite pas racheter le droit au bail.

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La clause d’échelle mobile, mentionnée à l’article L145-39 du Code commerce permet une révision automatique du loyer au cours du bail selon une périodicité fixée.

Dans un bail commercial, le bailleur et le locataire peuvent stipuler une clause dite d’échelle mobile, cela permettra la révision automatique et de plein droit du loyer sur une base périodique et sur la base d’une indexation sur un indice de référence.

Le principe d’automaticité de l’indexation est un des critères de la clause d’échelle mobile : la clause d’indexation s’appliquera de plein droit sans aucune formalité nécessaire. Le bailleur n’aura pas besoin d’envoyer de demande d’application de l’indexation au locataire, si une clause d’échelle mobile est prévue dans le bail commercial

Les indices autorisés pour l’indexation du loyer sont : ICC, ILC, ILAT. Il faut donc que l’indexation du loyer ait lieu conformément à ces données publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

L’indice doit avoir un rapport direct avec l‘activité d’une des parties du bail commercial et il est interdit d’utiliser un indice qui n’est pas en rapport avec une activité. L’indice choisi par les parties permettra de faire varier le loyer, à la hausse ou à la baisse.

Pour éviter toute confusion avec la révision triennale légale, il est conseillé de faire référence au caractère automatique de la clause d’échelle mobile au sein d’un bail commercial.

De même si la clause renvoie aux dispositions légales applicables, elle risquera d’être qualifiée de révision triennale légale et non de clause d’échelle mobile.

La révision triennale est légale et non conventionnel, elle est prévue par la loi, et concerne une périodicité de trois ans.

Depuis la loi Pinel, à compter du 1^er septembre 2014, pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés, les parties ne peuvent se référer qu’à deux indices pour les révisions légales triennales :

• ILC : l’indice des loyers commerciaux, pour les activités commerciales ou artisanales ;
• ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires, pour les activités tertiaires, les activités industrielles, etc.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas excéder 10% du loyer en cours.

Pour ne pas être remise en cause, la clause d’échelle mobile devra être expressément écrite, claire et précise. Il sera indispensable de préciser les modalités de calcul, c’est-à-dire, l’indice de référence et l’indice de comparaison.

La validité d’une clause d’échelle mobile s’apprécie au jour de la signature du bail commercial.

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Avec le mandat de recherche, l’agent immobilier agit au nom de son client et démarche des personnes proposant un bien immobilier. Cela permet au mandant de gagner du temps. En effet, les types de biens correspondant aux attentes de l’acquéreur seront plus rapidement identifiable par l’agent immobilier.

Un mandat de recherche doit mentionner un certain nombre d’informations :

• il doit comporter un numéro d’identification unique et être consigné dans un registre ;
• les identités de l’acquéreur et de l’agent immobilier doivent être mentionnées. L’adresse du mandant doit être indiquée et les références de l’agent doivent être consignées ;
• le prix maximum que l’entreprise consent à payer;
• la durée de validité du mandat ;
• une description du type de bien recherché avec les caractéristiques tels que les surfaces, le cloisonnement, les prestations ;
• le montant de la rémunération du mandataire ;
• déterminer si c’est l’acquéreur ou le vendeur qui paiera les honoraires ;
• la date de signature du mandat.

Un mandat de recherche récapitule les obligations de chaque partie et encadre les limites réglementaires de l’accord conclu.

La recherche des bureaux, locaux ou entrepôts ne débutera qu’une fois le document signé.

Il existe 3 types de mandat de recherche :

• le mandat simple

Le mandant a la possibilité de signer avec plusieurs agences, ainsi celles-ci et l’acquéreur recherchent simultanément un bien.

• le mandat semi-exclusif

L’acquéreur signe avec une unique agence immobilière. L’agent immobilier et le client peuvent tous les deux rechercher un bien ;

• le mandat exclusif

Seule l’agence immobilière dûment désignée est habilitée à rechercher un bien pour son client ;

Dans les cas de mandats semi-exclusifs et exclusifs, si le local lui a été présenté par l’agent immobilier, l’acquéreur ne pourra pas l’acheter, durant une période initialement prévue dans le mandat, sans avoir recours au mandataire.

S’il ne se satisfait pas à ces obligations, il pourra encourir des sanctions pénales.

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Le bail mixte est un contrat de location pour un local utilisé à la fois pour de l’habitation et pour exercer une activité professionnelle

Ce bail est très utilisé par les professionnels libéraux qui exercent leur activité depuis leur résidence principale.

Cependant, le bail mixte ne s’applique pas pour une activité commerciale. En effet, lorsqu’il y a une habitation et un local commercial, les dispositions du bail sont soumises au Code de commerce.

Le bail mixte est un contrat par lequel le bailleur loue à un preneur un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice d’une activité professionnelle. Un bail mixte doit obéir aux règles prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit être rédigé par écrit et contenir toutes les dispositions nécessaires.

L’usage mixte ne crée pas d’obligation d’utilisation à l’égard du locataire. Lorsque l’usage mixte est prévu dans le bail, cela représente une faculté pour le locataire de faire un usage mixte des locaux mais pas une obligation. Le bail ne peut donc être résilié au motif de l’usage effectif.

Un bail mixte est conclu pour une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale

Lorsque le bailleur est une personne physique, une société civile familiale ou une indivision et qu’il justifie qu’il est à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, la durée du bail mixte peut être de moins de 3 ans, mais elle ne peut être inférieure à 1 an.

Le bail mixte est reconduit tacitement pour une durée au bail initial. Dans le silence des parties, le bail est reconduit tacitement avec le même loyer.

Les parties fixent librement le loyer d’un bail mixte, le montant peut être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers. La date de révision du loyer doit être prévu dans le bail.

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement à l’issue de la durée du bail mixte. Un renouvellement avec une révision plafonnée du loyer peut être proposé par le bailleur

En ce qui concerne la résiliation, le locataire peut mettre fin au bail mixte à toute moment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de 3 mois.

Le bailleur a lui aussi la possibilité de mettre un terme au contrat, mais à des conditions plus strictes que le locataire.

• résiliation pour l’expiration du terme : le bailleur ne peut résilier le bail avant l’expiration du terme, c’est-à-dire qu’il ne pourra pas le faire avant la durée de 3 ans ou 6 ans.
• préavis de 6 mois
• le bailleur peut donner congé pour trois motifs : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux. Il doit indiquer le motif de la résiliation dans son courrier.

En cas de mise en vente, le bailleur doit d’abord proposer le logement au locataire qui dispose d’un droit de préemption de 2 mois à compter de la décision du bailleur de donner congé.

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Le fait de signer un compromis de vente entre particuliers peut entrainer de forts risques. En effet, c’est un acte complexe et engageant. Et depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 27 mars 2014, il ne peut être valable que si l’acquéreur a bien reçu un certain nombre de documents obligatoires.

Il est conseillé d’ajouter des clauses suspensives concernant l’obtention du prêt ou la demande d’autorisation de travaux. Un professionnel pourra alors vous conseiller et rédiger les différentes clauses afin de sécuriser la vente. Sans connaissance de ces particularités, le vendeur et l’acheteur qui signeraient un compromis directement entre eux prendraient des risques.

Le professionnel de l’immobilier est un intermédiaire de confiance, il est responsable juridiquement pour rédiger un compromis de vente. Il peut vous aiguiller sur le type de bail à mettre en place : commercial, professionnel…

Dès la signature du mandat de vente, l’agence immobilière doit constituer le dossier avec tous les documents du vendeur exigés par la loi Alur ce qui rend la signature du compromis beaucoup plus rapide car elle connaît déjà tous les éléments de la vente, l’historique de la négociation et la volonté de chaque partie.

Il est sécurisant pour l’acheteur comme pour le vendeur de signer le compromis en agence. D’autant qu’un agent immobilier bénéficiant d’une carte professionnelle et d’une garantie financière peut demander à l’acheteur un dépôt de garantie, dont le montant est compris entre 5 et 10 % du montant totale de la transaction.
Si jamais l’acheteur venait à se rétracter, ce montant ferait office de dédommagement pour le vendeur. Cette somme est conservée sur un compte de séquestre jusqu’à la signature de l’acte de vente et déduite du montant de l’achat du bien.

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Cet article Est-il préférable d’investir dans l’immobilier locatif direct ou dans une SCPI ? est apparu en premier sur ActiPro.

Cet article L ’état de restitution des locaux est apparu en premier sur ActiPro.